Предварительный договор купли-продажи при строительстве жилья

После введения с 01 января 2014 года требования о страховании ответственности застройщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве, головная боль строительных компаний связана с поиском способа обойти эти требования. И если при возведении многоквартирных домов возможностей не так уж много - организация жилищно-строительных или жилищно-накопительных кооперативов либо выпуск уж совсем диковинных жилищных сертификатов (своего рода ценные бумаги), то при строительстве индивидуальных жилых домов (коттеджей, таунхаусов) могут быть использованы альтернативные конструкции - договор инвестирования,  предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор совместной деятельности (простого товарищества) и др.

Такая возможность вытекает из самого закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», который вполне однозначно относит закрытый перечень способов привлечения денежных средств граждан (договор долевого участия, ЖСК и ЖНК, жилищные сертификаты) только  к строительству многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию (п.2 ст.1). В связи с этим при строительстве иных объектов недвижимости возможны иные варианты.

Привлечение денежных средств при строительстве многоквартирных домов в нарушение установленных требований влечет ответственность по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ в виде наложения административного штрафа в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей - в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

Практика привлечения к ответственности по ст.14.28 КоАП РФ в арбитражных судах сложилась, а не так давно подобная ситуация была рассмотрена и в Президиуме ВАС РФ (1).

(1) 
Постановление Президиума ВАС РФ 13.05.2014 № ВАС-19318/13 по делу № А40-6078/2013

Президиум поправил нижестоящие суды, пришедшие к выводу об отсутствии события административного правонарушения в действиях компании, продававшей квартиры в строящихся многоквартирных домах по предварительным договорам купли-продажи. При этом не имеет значения, привлекает ли деньги сам застройщик или другое юридическое лицо, обладающее правами требования на возводимое жилье (например, инвестор).

Как мы уже определились, использование этих договоров возможно при индивидуальном жилищной строительстве (ИЖС). При этом налоговый и бухгалтерский учет у застройщика будет отличаться от привычного учета целевых средств при работе по договорам долевого участия (ДДУ).

Учет поступивших денежных средств по ПДКП и расходов на строительство

Исходя из смысла, предварительный договор нужен сторонам, чтобы зафиксировать условия будущего основного договора. Применительно к жилой недвижимости - это, безусловно, сам предмет купли-продажи, цена, качество, сроки и пр. Переход же права собственности к покупателю перейдет после А) ввода дома в эксплуатацию и Б) первоначальной регистрации права собственности застройщиком за собой, поскольку третьему лицу можно продать только собственный объект.

Учитывая, что реализуется готовый объект недвижимости, а не право требования, данная сделка освобождается от НДС на основании подп.22 п.3 ст.149 НК РФ. Соответственно и аванс, полученный застройщиком после заключения предварительного договора, также не включается в налоговую базу по НДС (абз.5 п.1 ст.154 НК РФ).

В соответствии с п.2 ст.170 НК РФ НДС по приобретенным материалам и подрядным работам не принимается к вычету, а учитывается в стоимости возводимых индивидуальных домов или таунхаусов. 

Интересный вопрос связан с налогообложением работ, выполненных застройщиком своими силами. В одной из прошлых рассылок мы обсуждали, что при возведении многоквартирных домов по договорам ДДУ, работы, выполненные застройщиком хозяйственным способом, образуют отдельный объект обложения НДС, то есть застройщик по отношению к самому себе встает в один ряд со сторонними подрядчиками.

При реализации готовых объектов недвижимости ситуация принципиально иная - отдельный объект налогообложения не возникает, а все затраты (материалы, техника, ФОТ) для выполнения работ хозяйственным способом учитывается в стоимости объекта строительства.

Спор о том, являются ли в данном случае подрядные работы, выполненные хозяйственным способом, «строительством для собственных нужд» и, как следствие, объектом обложения НДС, даже дошел до Высшего Арбитражного Суда РФ, который объяснил: 


При строительстве объектов с целью их последующей продажи строительные работы не могут быть квалифицированы как выполняемые для собственного потребления, а объект обложения налогом на добавленную стоимость возникает при реализации построенного объекта. Если указанная цель строительства доказана, то не имеет правового значения, осуществлялось ли в период строительства его финансирование третьими лицами и были ли заключены соответствующие договоры, предполагающие отчуждение построенных объектов.

Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 № 3309/10

 

Таким образом, при строительстве объекта, который будет передан покупателям после окончания строительства, выполнение работ полностью / частично собственными силами не образует объекта обложения НДС ни как выполнение подрядных работ, ни как выполнение СМР для собственного потребления.

Именно таким образом должен осуществляться учет в случае использования при строительстве многоквартирных домов только заемных или собственных средств и продажи квартир после ввода дома в эксплуатацию.

Согласитесь, такое различие в порядке начисления ставит застройщиков, выполняющих строительные работы своими силами, перед нетривиальным выбором - заключать договоры ДДУ и начислять НДС с подрядных работ либо воспользоваться, например, заемными средствами, и избежать дополнительных налогов, реализовав уже готовые объекты. Решение примет каждый собственник. Ну и не стоит забывать, что налоги - это только следствие хозяйственной деятельности, а не ее причина.

Обсудить материал с автором...