Специалист Центра taxCOACH® Анна Пашинина сравнила для журнала "Деловой Квартал" внутренние правила в элитных коттеджных поселках с особенностями достижения договоренностей между совладельцами бизнеса

Правила хорошего тона для владельцев загородного жилья

Ваши права и свободы заканчиваются там, где начинаются права и свободы ваших соседей. В этом, пожалуй, суть правил проживания, которые действуют для собственников жилья в организованных коттеджных поселках.

Своевременно вносить обязательные платежи, не шуметь, не мусорить, не ходить по газонам, содержать дом в чистоте и порядке, уважительно относиться к общему имуществу. Большинство этих правил нам и в голову не придет нарушать. Но в некоторых поселках введены такие порядки, при нарушении которых жилец рискует попасть на крупный штраф. «Все правила обычно прописываются в договоре, который собственник заключает с управляющей компанией еще на этапе покупки», — говорит Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate.

Какими должны быть эти правила, какие пункты обязательны— не скажет никто, все на усмотрение девелопера. «Официальной процедуры составления и утверждения правил проживания в коттеджном поселке не существует,— утверждает Константин Ковалев, управляющий парт­нер компании Blackwood.— Каждый застройщик действует, исходя из собственных интересов и задач».

При этом чем выше статус поселка и его потенциальных жителей, тем строже правила, которым неизбежно придется подчиниться обитателям.

Наш комментарий

Анна Пашинина, специалист Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности - taxCOACH®:

- Если отвлечься от общих рассуждений о том, что право собственности иначе как Федеральным Законом в России не может быть ограничено, то сама идея договориться и жить мирно на первый взгляд кажется вполне разумной.

Учитывая тот факт, что собственники коттеджей это чаще всего люди с определенным уровнем заработка, естественно, строя или покупая дорогостоящее жилье они рассчитывают на максимально комфортные условия проживания. Проблемы с обеспечением ресурсами, охраной, дорогами чаще всего решаются управляющей компанией либо председателем кооператива и зависят в основном от материального обеспечения и своевременной оплатой счетов. А вот другие более экзотические правила проживания устанавливаться и соблюдаться могут только на добровольных началах. А подпись собственника под такими правилами как: «не держать таких то животных», «не возводить такие то ограждения», «красить фасады зданий в строго определенный цвет», «проводить ремонтные работы в определенное время да еще и по согласованию с управляющей компанией» и пр. - это так называемый «договор совести», и любые положения об ответственности за их нарушения, в том числе штрафы, не имеют никакой юридической силы.

Здесь можно провести параллель с договором об осуществлении прав участников в ООО либо акционерных соглашений в АО. Даже не смотря на законодательное закрепление возможности заключения подобных соглашений, в действительности соблюдение его положений чаще всего остается на совести лиц, его заключивших. Ведь как показывает практика, суды при оспаривании положений таких договоров в большинстве случаев признают их недействительными на том основании, что они противоречат праву граждан и юридических лиц по своему усмотрению осуществлять свои права и обязанности (ст.9 ГК РФ). По нашему мнению такая же учесть, к сожалению, ждет и любое нетипичное соглашение собственников загородных поселков в случае обращения одной из его сторон в суд.

1 | Держать стиль

Требования к внешнему виду участков и домовладений — отдельный и чаще всего самый емкий пункт правил практически в любом загородном поселке. «Внешний вид участков перед домами должен быть аккуратным и ухоженным: газон— без сорной травы, кустарник— пострижен, деревья подрезаны, дорожки к дому — чистые и без выбоин», — написано в правилах проживания одного из крупных подмосковных поселков.

И уж тем более трепетно к этому разделу правил относятся девелоперы тех поселков, где все дома выполнены в одном архитектурном стиле. «При возведении дополнительных пристроек (бани, гаражи и оранжереи) жители также должны придерживаться общего стиля поселка. Поэтому владелец обязан заверить план любого проекта в архитектурном бюро Villagio Estate, которое следит за соблюдением стиля»,— рассказывает г-н Коротких.

Причем придерживаться стиля придется во всем, вплоть до мелочей, будь то ограда, уличное освещение или озеленение придомовой территории.

2 | Каждое авто — знай свое место

Здесь все, казалось бы, предельно ясно: допускается парковка только в специально отведенных местах. Плюс ограничение скорости: передвигаться по территории поселка можно не быстрее 10 км/ч.

Отдельно стоит сказать о правилах, касающихся въезда на территорию большегрузного и длинномерного транспорта. Скажем, привезли к вам на участок строительные материалы— учтите, доставить груз вам могут в специально отведенное время (обычно с 9.00 до 19.00 в рабочие дни) и только при условии, что у водителя есть накладные.

3 | Табу на братьев меньших

Вряд ли вам запретят иметь домашнее животное: кошки, рыбки, безобидные птахи и милые салонные собачки могут спать спокойно. В лучшем случае вам предложат зарегистрировать свою живность и предъявить сертификат о наличии необходимых прививок. От вас, скорее всего, потребуют выгуливать собак в наморднике и на поводке в специально отведенных местах. Кроме того, придется обзавестись пластиковыми пакетиками и совком, чтобы убирать за питомцем.

Впрочем, все может оказаться гораздо серьезнее. «При появлении собаки на общественной территории без хозяина администрация имеет право принять экстренные меры (например, вызвать службу по отлову)», — гласят правила реально существующего поселка. И, видимо, на всякий случай — следующий пункт: «Содержание на балконах и террасах животных, птиц и пчел запрещается». Так что — ни пасеки, ни павлинов в саду.

В некоторых поселках запрещено содержание собак бойцовых пород. «Мне известны случаи, когда девелоперы не разрешали своим клиентам держать в доме любых собак», — рассказывает Алексей Коротких. А иногда (хочется верить, что в редких случаях) управляющие компании совершенно всерьез рекомендуют жителям «ограничить» лай их питомцев в вечернее и ночное время (как это сделать — правилами не регулируется).

4 | Тихие радости

В загородных коттеджных поселках действуют примерно те же ограничения, связанные с шумом, что и в городских многоквартирных домах. «Введение «тихого часа» с 22.00 до 08.00, с 13.00 до 15.00, в выходные и праздничные дни— постоянно»— такие правила действуют в одном из поселков. А если вы планируете пошуметь— то обязаны предупредить об этом УК и соседей за три (!) дня.

Праздники в коттеджных поселках— тоже повод заглянуть в правила. Например, Новый год. Допустим, с шумом все понятно— шуметь будут все. Но стоит учесть, что в некоторых поселках запрещено запускать фейерверки и даже зажигать бенгальские огни. Делать это можно только в специально отведенных зонах. Причем часто — за территорией поселка.

5 | Наем по обоюдному согласию

Как правило, девелоперы строго-настрого запрещают будущим собственникам заниматься коммерческой деятельностью на территории поселка без ведома управляющей компании.

Но никто не вправе запретить вам сдавать дом в аренду, если такое вдруг придет в вашу голову. «Собственник коттеджа имеет полное право на владение, пользование и распоряжение своим имуществом без каких-либо ограничений»,— объясняет г-н Ковалев. Но при этом все требования и правила обязательны к исполнению и теми, кто арендует вашу собственность.

Цена вопроса

Многие девелоперы говорят, что нет нужды запугивать денежными взысканиями статусных обитателей дорогих коттеджных поселков. Но во многих из них существует своя система штрафов. За мелкие нарушения (например, отказались вывесить на воротах номер дома и почтовый ящик) сначала обойдетесь предупреждением, а затем придется возместить расходы управляющей компании, которая установит вам этот самый ящик на границе участка.

Были замечены в вываливании мусора на территории участка— «преступление средней тяжести», цена которому 3,5 тыс. руб. А вот порча общего имущества (скульптурные группы, шлагбаум, лавочки, клумбы, ограждения), слив сточных вод из очистных сооружений, нарушение требований пожарной безопасности (использование тех же фейерверков)— это «тяжкие» правонарушения, причем штраф за каждое из них может составить от 10 до 60 тыс. руб. Причем, если, нарушая, вы повредили общее имущество поселка, ущерб придется компенсировать.

Помните, что у вас всегда есть место для маневра — суд, где вы можете оспорить некоторые пункты правил и наложенных взысканий. Правила проживания — это не глупость, не формальность. Это то, что способно превратить вашу жизнь за городом в настоящий кошмар или сделать ее идеальной.

Журнал "Деловой квартал"

По всем интересующим вопросам Вы можете связаться с Руководителем Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности - taxCOACH® и сотрудниками нашей компании.

Офис Центра располагается по адресу:
620075, Екатеринбург, ул. Первомайская, 15, офис 614 (бизнес-центр "Вознесенский", 6 этаж).

Как проехать...

Телефоны/факс:
(343) 342-02-02, 283-05-37 (38)
e-mail: maildogtaxcoach.ru