Специалист Центра taxCOACH Анна Пашинина оценила для журнала "Деловой Квартал" нововведения в сфере кадастровой оценки земли в Свердловской области

МУГИСО переиграло земельную реформу Александра Мишарина двухлетней давности, из-за которой застройщики завалили исками областной арбитраж

Министерство переоценило кадастровую стоимость земель в Екатеринбурге, приведя ее в соответствие с рыночными ставками. Участники строительного рынка и арендаторы с выводами не торопятся.

В конце прошлой недели МУГИСО сообщило об изменении кадастровой стоимости всех земель в Екатеринбурге. Речь идет о 124 211 земельных участках (общая площадь — 114,3 тыс. га), из них 40 459 участков (57,7 тыс. га) оценивались впервые, так как были включены в границы города уже после последней кадастровой оценки (она прошла в 2010 г.). В итоге, заявили в министерстве, стоимость земли по ряду объектов была снижена до уровня рыночной — в первую очередь под объектами торговли, офисными зданиями, производственно-складскими помещениями и т. д. Экспертизу проводило ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».

Поручение провести кадастровую оценку дал лично губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев в конце 2012 г. — пояснили в МУГИСО: «Основных причин две. Во-первых, объективно оценить все земли по единым критериям требует федеральное законодательство. Прежде кадастровая стоимость не всегда определялась по единой методике. Во-вторых, с момента последней оценки в арбитражный суд поступило большое количество исков, в которых собственники и арендаторы оспаривали кадастровую стоимость. Это стало сигналом: ситуацию надо менять». МУГИСО также создает межведомственную комиссию, чтобы рассматривать претензии застройщиков во внесудебном порядке. В нее помимо сотрудников министерства вошли представители свердловского Росреестра.

Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия Строителей Урала», называет земельную реформу 2010 г. оброком для предпринимателей: «Областные чиновники обнаружили легкий способ поднять доходы бюджета за счет повышения кадастровой стоимости земли. Зачастую, особенно в центре Екатеринбурга, кадастровая цена стала превышать рыночную в десятки раз. Конечно, предприниматели пострадали, ведь кадастровая стоимость напрямую влияет на расчет налога для собственников и аренды — для арендаторов. Отсюда — вал обращений в суд. Я и сам подал иск в арбитраж, когда арендная ставка на одном из моих объектов выросла в пять раз». Г-н Трапезников уточнил, что объект расположен как раз в первом ценовом поясе.

По информации Константина Беляева, зампредседателя Свердловского арбитража, в 2011 г. в суд было подано более 1,1 тыс. исков по оспариванию кадастровой стоимости земли, а по итогам 2012-го — свыше 2 тыс. «Это не особо сложные дела, но их много, и они существенно нагружают арбитражную систему», — подчеркнул он. Количество исков, связанных с установлением кадастровой стоимости земли на уровне рыночной, в 2012 г. превысило 350, — добавила Марина Гущина, представитель свердловского управления Росреестра: «Более 50% таких дел по состоянию на октябрь завершились признанием правоты истцов». Так, корпорация «Атомстройкомплекс» в 2012 г. подала иск с требованием снижения стоимости двух участков, арендуемых в Среднеуральске: одного — с 603,9 до рыночной 89,5 млн руб., другого — с 20,8 до 6,4 млн руб. «Когда мы проанализировали цифры, то обнаружили, что кадастровая стоимость значительно выше рыночной. Хотя согласно ст. 66 Земельного кодекса они должны быть равны», — отметил Андрей Меньщиков, начальник отдела земельных отношений «Атомстройкомплекса». Суд встал на сторону корпорации. 
IMG_4781.jpgАнна Пашинина,эксперт Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности — taxCOACH: 

- После издания небезызвестного Постановления ВАС № 913/11 от 28 июня 2011 года процесс снижения кадастровой стоимости путем признания ее равной рыночной набрал максимальные обороты. Предприниматели проводят независимую оценку и подают исковые заявления в суд, а ответчики (Кадастровая палата) часто соглашаются с требованиями при условии отнесения судебных издержек на истца. Таким образом на руках у предпринимателей Свердловской области появилось сотни решений о признании кадастровой стоимости равной рыночной по состоянию на 01.01.2010 года. Так, например компания «Красная поляна» уменьшила стоимость принадлежащих ей участков в общей сложности с 231 млн. руб. до 13,5 млн. руб. (то есть почти в 17 раз уменьшила базу для исчисления земельного налога).

На фоне сложившейся ситуации заявление МУГИСО об «актуализации» кадастровой стоимости земли по состоянию на 15 ноября 2012 года является вполне ожидаемым ответом предпринимателям на массовое обращение в суды. Сделать каких-либо однозначных выводов не увидев документального подтверждения размещенной в пресс-релизе МУГИСО информации нельзя. Однако, можно предположить, что силы и, что немаловажно, средства предпринимателей, потраченные на судебные разбирательства (оплата экспертизы, юридической помощи) по факту потеряют силу в связи с переоценкой. Ведь новую кадастровую стоимость, установленную вступившим в законную силу решением суда, в целях налогообложения предприниматели смогли бы применять в лучшем случае с 2012 года (по крайней мере такой точки зрения придерживается Минфин РФ). Теперь же МУГИСО снова вносит в кадастр изменения, которые по всей видимости будут касаться и тех участков, по которым уже оспаривалась их кадастровая стоимость. 

На настоящий момент невозможно определить и то, был ли соблюдена ли процедура государственной кадастровой оценки земель, предусмотренная Постановлением Правительства «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» и Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ Об оценочной деятельности в РФ.

Впрочем, насколько изменилась кадастровая стоимость в результате переоценки, в МУГИСО пока сообщить затрудняются — сначала данные должны быть внесены Росреестром в государственный кадастр недвижимости (ГКН). В Росреестр они уже поступили, но еще не опубликованы. Эксперты также не торопятся с выводами. «Ясность по новым суммам появится в ближайшие месяцы. Но, думаю, переоценка кадастровой стоимости решит большую часть наших проблем. Я допускаю, что какие-то претензии все-таки останутся, но лишь в частном порядке», — заключил Вячеслав Трапезников.