Переоформление договора аренды: как правильно оформить договор аренды недвижимости?


У ООО есть недвижимость в различных регионах. Недвижимость сдается в аренду производственному предприятию. Договоры на коммунальные услуги, электроснабжение, охрану заключены с ООО. ООО выделило 3 юридических лица и передало им недвижимость по территоримальному признаку. 27.07.2010 зарегистрированы выделенные ООО. Как правильно оформить договоры аренды недвижимости с 21.07.2010 до момента государственной регистрации недвижимости собственниками? Как правильно учитывать расходы на оплату коммунальных услуг, электроэнергии, охрану? Елена Анатольевна.

Отвечает: Анастасия Тайшина, руководитель аналитической службы, юрист.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Кодекса).

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. При этом юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц (положения ст.ст. 57, 218 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица.

Так, если реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации (См. п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом отмечаем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, с 21.07.2010 арендодателем недвижимого имущества является соответствующее вновь возникшее юридическое лицо, которому это имущество передано в процессе реорганизации.

При этом полагаем, что в перезаключении договора аренды нет необходимости, достаточно уведомить арендаторов о смене собственника в письменном виде (за исключением, конечно, случая, если договором аренды предусмотрено иное).

С учетом изложенного следует учитывать расходы на оплату коммунальных услуг, электроэнергии, охрану.



Назад в раздел