Возможность перераспределения долей в праве общей долевой собственности на недвижимость


Газовая котельная куплена и оформлена на 3 предпринимателей, договоры зарегистрированы в юстиции, оформлены права собственности на эти доли. Доли распределены согласно отапливаемым помещениям, т.е. определенная доля на каждый магазин. В связи с открытием нового магазина одного из ИП, доля отапливаемых помещений этого предпринимателя соответственно увеличивается.

Как законно провести перерасчет долей? Увеличить доли по договору купли-продажи, заключить договоры переуступки или есть другие варианты? Каковы налоговые риски при перераспределении долей? Возможно ли поставить в расходы приобретенную долю по УСН?

Отвечает: К. В. Збутевич - Специалист по управлению налоговыми рисками Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности - taxCOACH.

Возможность перераспределения долей в праве общей долевой собственности на недвижимость прямо предусмотрена п. 2 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом при наличии подтверждения согласиСпециалист по управлению налоговыми рискамия на перераспределение всех сособственников – для регистрации изменения размеров долей достаточно заявления одного из собственников.

На основании п. 2 ст. 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

В случае наличия такого соглашения, предусматривающего обязательное перераспределение долей при изменении соотношения отапливаемых площадей сособственников, у собственника, доля которого увеличивается, в любом случае происходит приращение имущественного комплекса.

Если увеличение доли основано на безвозмездной передаче - у данного собственника возникает доход в размере стоимости перешедшей ему доли, с которого он обязан, в связи с применением УСН заплатить соответствующий налог. Если изменение размеров долей будет возмездным – уплаченная собственником сумма будет учитываться в расходах, уменьшающих налогооблагаемую базу по УСН (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ предусматривает уменьшение полученных доходов налогоплательщика на расходы, связанные с приобретением основных средств). При этом основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах в соответствии с настоящей статьей с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Таким образом, при перераспределении долей на налогообложение будет влиять возмездность/безвозмездность основания такого изменения. Возможно, в целях избежания уплаты налогов сособственниками (а в случае перераспределения кто-либо из сособственников в любом случае будет платить налог с дохода: или в качестве безвозмездного увеличения размера доли, или в качестве денежных средств/иного дохода, полученного за передачу части доли) вопросы увеличения бремени несения расходов на содержание общего имущества в связи с увеличением размера отапливаемых помещений возможно разрешить путем подписания сособственниками соглашения о распределнии расходов на содержание общего имущества без перераспределния размеров долей.



Назад в раздел