Может ли Индивидуальный предприниматель сдать недостроенное производственное помещение в аренду организации


Может ли Индивидуальный предприниматель сдать недостроенное производственное помещение в аренду организации. Какие особенности возникают при этом в оформлении договора аренды помещения и в учете расходов за услуги аренды у организации.

Отвечает: Н. А. Митюгова - Ведущий специалист по управлению налоговыми рисками Центра структурирования бизнеса и налоговой безопасности - taxCOACH.

В вашем случае возможно поступить в соответствии с одним из следующих вариантов.

1. Собственник помещения регистрирует право собственности на объект, не завершенный строительством. Только после этого заключается договор аренды с организацией (лучше, если договор будет заключен на срок более года и также пройдет гос.регистрацию в Росреестре). При выполнении указанных условий предъявление претензий со стороны налогового органа в отношении правомерности включения в расходы организации арендной платы маловероятно.

2. Другая возможность – сдача в аренду недостроенного помещения без регистрации права собственности на него.

Однако этот вариант однозначно вызовет вопросы у налогового органа, и затраты организации на аренду, вероятнее всего, будут исключены из расходов по налогу на прибыль (в вычетах по НДС также будет отказано) или по единому налогу при УСН. Позиция контролирующих органов стабильна и постоянно транслируется в официальных разъяснениях (к примеру, см. письмо Минфина России № 03-03-06/1/292 от 13.05.2011). Основным доводом при этом является формальное указание на то, что право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ), а право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его гос.регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Вместе с тем, полагаем, что противоположную точку зрения (об обоснованности расходов по аренде помещения, в отношении которого право собственности не зарегистрировано) возможно отстоять на стадии судебного разбирательства налогового спора. Тем более, что подобные прецеденты уже были в практике арбитражных судов (так, например, в пользу налогоплательщика были вынесены постановления ФАС Московского округа от 26.08.2011 № КА-А40/9333-11 по делу № А40-111077/10-76-621, от 15.07.2010 № КА-А40/7183-10-2 по делу № А40-135534/09-115-1011 и др.).

Для подкрепления позиции организации-арендатора рекомендуем запастись следующими документами:

1) документы, подтверждающие то, каким образом недостроенное производственное помещение попало к ИП; это могут быть: договор подряда (заключенный между ИП-собственником и подрядчиком), проект к нему и акт сдачи-приемки выполненных работ – в случае, если строительство осуществлялось сторонним подрядчиком; либо проектно-сметная документация и акт приемки объекта, составленный комиссией из работников ИП-арендодателя, – в случае, если строительство осуществлялось собственными силами собственника и его работников; либо любые иные документы, позволяющие определить способ появления имущества у ИП;

2) документы о правах физического лица (ИП) на земельный участок, на котором расположен объект, не завершенный строительством;

3) сам договор аренды (заключенный на срок менее 1 года) и акт приема-передачи арендуемого помещения (в данных документах должно быть приведено максимально полное описание арендуемого помещения в целях его однозначной идентификации);

4) документы, подтверждающие фактическое использование организацией арендованного помещения для ведения предпринимательской деятельности. Какие документы будут служить подтверждением фактического использования вашей организацией арендуемого помещения, зависит от особенностей производственных процессов, осуществляемых в рамках вашего бизнеса. К примеру, такими документами могут быть:

- в договорах, заключаемых организацией на приобретение строительных материалов, может содержаться указание на то, что материалы должны быть поставлены по адресу нахождения арендованного производственного помещения;

- в товаро-сопроводительных документах к договорам поставки адрес нахождения производственного помещения может быть указан в качестве адреса грузополучателя;

- при проведении инвентаризации товаров/материалов, находящихся в этом производственном помещении, должен составляться акт с указанием адреса помещения, и проч.

Назад в раздел